Rozhodnutie automobilky Kia postaviť svoje závody pri Žiline zvýšilo cenu pôdy pod budúcou automobilkou rádovo v násobkoch. Ak by vlastníci dostali za štvorcový meter pozemku aj v tomto roku na nájomnom doterajšie tri haliere mesačne, tak by ich museli prenajímať ešte 64 rokov, aby zarobili toľko, čo im okamžite ponúka štátna developerská organizácia Žilina Invest (133,44 koruny za štvorcový meter). A to za predpokladu, že cena nájomného by každoročne stúpala o desať percent. Na cenu blízku vlastnej požiadavke (350 Sk/m2) by museli podľa prepočtu TRENDU pozemky prenajímať o desať rokov dlhšie (346,58 Sk v 74. roku).

Ak je vyvlastnenie problémom, je ním len pre developera. Ten jeho proces nemôže urýchliť tak, aby štát splnil svoj záväzok a pripravil pozemky pre Kiu do 30. augusta tohto roka. Do termínu, ktorý sľúbil v zmluve s investorom. Okrem meškania a administratívnych nákladov by však vyvlastnenie v tomto prípade nemalo znamenať ďalšie náklady štátu v podobe zvýšenia výkupnej ceny. Manažéri Žilina Investu sa ani nemusia báť toho, že by sa raz zodpovedali za to, že vyvlastnenie nebolo v súlade s právom. Stačí im na to dodržať postupnosť administratívnych krokov a držať sa určenia ceny znaleckými posudkami. Ak by sa aj niekedy ukázalo, že stavebný zákon povoľujúci vyvlastnenie v prípade „významných investícií“ nie je v súlade s ústavou, zodpovedný bude zákonodarca.

Vyvlastniť alebo vymeniť

Pre tých, ktorí cenu pozemkov pod pripravovanou automobilkou nerátajú v hotovosti, by mala byť v prípade vyvlastnenia lepšou možnosťou výmena ich pozemku za podobný, rovnakej bonity a v blízkej lokalite. Analógiu k takémuto postupu možno už teraz nájsť v takzvanej komasácii – sceľovaní pozemkov (TREND 32/2004). Pri nej už teraz stačí, aby vlastníci dvoch tretín niektorého pozemku súhlasili s tým, aby sa parcely medzi vlastníkmi vymenili tak, že vznikne viacero súvislých plôch s jedným majiteľom. Žilina Invest takéto pozemky začal ponúkať až pred tromi týždňami. Záujem vlastníkov parciel predať pozemky, ktoré neležia pod budúcou automobilkou, developer evidoval od začiatku. Tak či tak, vlastníci, ktorí by boli ochotní pôdu radšej vymeniť ako predať, sa doteraz neozvali.

To, že sa štátny developer o výmenu pozemkov ešte pred vyvlastnením aspoň pokúsi, sa mu zíde. Pri rozhodovaní o tom, či sa nedá vyvlastneniu predísť, by to totiž mal stavebný úrad skúmať. Ak to úradníci neurobia, ale iba formálne splnia želanie vlády, môže sa pokus o výmenu pozemkov hodiť na súde. Na ten sa môžu obrátiť vlastníci nespokojní s vyvlastnením. A rovnako súd, ako aj stavebný úrad by sa mali investora spýtať aj to, či sa nepokúsil aspoň o dlhodobý prenájom pôdy. Ten by totiž oveľa menej zasiahol do práv vlastníkov a zároveň by splnil účel vyvlastnenia – prípravu na výrobu áut. V prípade Kie je však takáto možnosť iba teoretická. Štát sa zmluvou zaviazal, že Kii predá firmu, ktorá bude pozemky vlastniť, nie iba mať v prenájme.

Posudok – nevyhnutná barlička

Okrem ústavnosti vyvlastňovania v prospech privátnej investície tak bude v prípadných sporoch pre Žilinu Invest rozhodujúce dokázať, že bola správne určená cena za vyvlastnenie. A tá môže byť určená iba znaleckým posudkom. Stanoviť cenu dohodou, pokojne teda pod aj nad výšku znalcami určenej ceny, môžu developer a predávajúci iba do času vyvlastnenia.

Realita však bola taká, že minister hospodárstva Pavol Rusko cenu, ktorú môže štát zaplatiť za odkúpenie pôdy v štyroch obciach neďaleko Žiliny, hneď na začiatku striktne zhora ohraničil znaleckým posudkom. Rokovania sa preto celý čas točili okolo spôsobu tvorby znaleckých posudkov.

Uľahčili prácu znalcom

Spôsob, ako sa posudky pripravovali, bol štandardný iba sčasti. Dvadsaťpäť znalcov, spomedzi ktorých sa vybrali traja, bolo najprv pozvaných na inštruktáž na Ústav súdneho inžinierstva. Riaditeľ ústavu Gustáv Kasanický vysvetľuje, že účelom tohto stretnutia bolo poskytnúť znalcom informácie na zjednodušenie ich práce. Tak sa aj stalo, v iných prípadoch netradičné školenie znalcov sa skončilo tým, že posudky rôznych znalcov boli svojou štruktúrou takmer identické.

Ak by aj kritici dokázali, že pôvodné posudky nerobili znalci nezávisle, nebol by to ešte dôkaz, že sú chybné. Fakt však je, že vlastníci pozemkov posudkom inštruovaných znalcov nedôverujú. Preto už oznámili, že si na vlastné náklady pozvú ďalších znalcov.

Situácia sa zmenila

Na výsledku znaleckých posudkov nezmení nič ani fakt, že vyvlastnenie počíta s novým územným rozhodnutím, podľa ktorého už nepôjde o poľnohospodársku pôdu, ale o stavebné pozemky. Ako o pôde určenej na stavebné účely, no zatiaľ bez vybudovanej infraštruktúry, uvažovali o pozemkoch pre Kiu už aj terajšie posudky. Zmenu môže spôsobiť iba to, že v ostatných týždňoch v lokalite prebehlo viacero obchodov. Tie cenou za štvorcový meter výrazne prevyšovali dovtedajšiu trhovú hodnotu tamojšej pôdy.

Respektíve keďže v čase vypracúvania prvých troch posudkov sa s pôdou v tamojšej lokalite vlastne neobchodovalo, znalci nemohli použiť metodiku, ktorá prihliada na aktuálne trhové ceny. Po výkupe časti pozemkov štátnym investorom, ale napríklad aj firmou Mariána Kočnera už môžu znalci uvažovať aj o tejto metóde. Pre majiteľov pozemkov by to znamenalo, že pri vyvlastnení by napokon predsa len mohli dostať viac, ako ponúka Žilina Invest. Podľa odhadu G. Kasanického však bol objem obchodu, pri ktorom M. Kočner nakupoval, taký malý, že by to cenu zvýšilo „tak o korunu“. S dodatkom, že je sporné, či by znalec na takýto obchod vôbec mal prihliadať, keďže ho možno klasifikovať aj ako špekulatívny. 