Na Slovensku má regulárny územný plán iba približne tretina obcí a miest. Ďalšia tretina územnoplánovaciu dokumentáciu pripravuje. Zvyšok obcí plánuje a koordinuje aktivity vo svojom prostredí bez územného plánu a viac-menej živelne.

„Územný plán je pritom jediný dokument, ktorý hovorí o tom, aké aktivity v území môže samospráva povoliť,“ upozorňuje generálny riaditeľ sekcie územného plánovania a stavebného poriadku rezortu životného prostredia Peter Kováčik. „Pokiaľ nie je jasné, čo chce obec vo svojej blízkej alebo vzdialenej budúcnosti robiť, vznikajú obrovské nedorozumenia pri vydávaní územných rozhodnutí a stavebných povolení,“ dodáva.

Stavby nie sú tovarom, ktorý pri prípadnom neúspešnom predaji skončí v sklade, ale okoloidúci sa na ne musia pozerať aj storočia. Nie je teda jedno, čo sa bude stavať, a teda za akých podmienok sa vydá územné rozhodnutie – základné úradné povolenie stavby.

Rozhodujúce územné konanie

Ak má mesto či obec s viac ako dvetisíc obyvateľmi, ale aj napríklad významné turistické a rekreačné centrum územný plán, územnoprávne konanie na samosprávach je oveľa jednoduchšie. „Bez územného plánu sa na úradoch vedie zložitá agenda – dodatočne sa kladú na investora alebo stavebníka podmienky, prípadne sa žiadajú ďalšie doklady a dokumenty,“ vysvetľuje zložitosť schvaľovacieho procesu P. Kováčik.

Ak má obec okrem územného plánu mesta aj zonálny územný plán, v ktorom sú detailné informácie o funkčnom využití územia a podmienkach výstavby, investor nemusí žiadať o územné rozhodnutie.

Tam, kde územný plán podrobne rieši zástavbu a uvedie to v záväznej časti schválenej všeobecným záväzným nariadením, investor nepotrebuje územné rozhodnutie a priamo požiada o stavebné povolenie. „Pravdaže, stavbu by mal samosprávny úrad schváliť iba v prípade, že investor dodržiava podmienky a zámer zonálneho územného plánu,“ podotýka P. Kováčik.

Riaditeľka odboru územného plánovania rezortu výstavby Miroslava Pašková zdôrazňuje, že územné rozhodnutie je v stavebnom konaní významnejšie a rozhodujúcejšie ako samo stavebné povolenie.

Svojím spôsobom vynáša rozsudok o stavbe – či má investor nárok na umiestnenie stavby v danom území alebo nie. „Čiže územný plán môže samospráve, ale aj investorom výrazne zjednodušiť život,“ hovorí M. Pašková.

Hodnota územného plánu

Územný plán vymedzuje mantinely pre občana, investora aj samosprávu. Mal by stanovovať relatívne presné podmienky pre stavebníka – tu môžu byť byty, tu občianska vybavenosť, tu zeleň a podobne. Určuje zároveň, aký je v danej lokalite pomer zelene a zástavby, aká je výška a šírka zástavby, určuje využitie konkrétnych pozemkov.

Preto by každý investor mal vo vlastnom záujme pred stavbou požiadať o územnoplánovaciu informáciu – teda o funkčné zaradenie pozemku, na ktorom plánuje stavebné aktivity. Tá síce nie je povinná, ale takáto informácia by mala byť východiskom pri predaji pozemkov. „No často nie je, hoci práve funkčné zaradenie pozemku určuje jeho cenu,“ pripomína M. Pašková.

Ak sa pozemok predáva ako záhrada, má nižšiu cenu ako stavebný pozemok. No stáva sa, že aj obec predáva pozemok za vyššiu cenu, lebo už pozná zámer vlastníka – pozemok zastavať. Je to jeden z dôvodov, prečo dochádza k špekuláciám s pozemkami a ku zmenám v územnom pláne. V Bratislave také prípady potvrdilo aj vedenie mesta.

„Pripúšťam, že v mestách niekedy cítiť tlak investorov. A zdá sa, že starostovia, primátori a aj poslanci vychádzajú v ústrety investorom nad rámec únosnosti,“ hovorí M. Pašková. Súvisí to podľa nej s tým, že investor si vyberá miesto, kde chce stavať, bez ohľadu na to, či je to reálne a či to celé tomu prostrediu alebo celej obci a mestu pomôže.

V súčasnosti majú starostovia a primátori väčšie právomoci. Od začiatku roku 2003 získali kompetencie štátnej správy. „V takom prípade je o to dôležitejšie, aby obce mali územný plán, na základe ktorého môžu legitímne o stavbách rozhodovať,“ poznamenáva P. Kováčik.

Tlak poslancov

Územný plán, jeho doplnky či akékoľvek zmeny schvaľuje obecné alebo mestské zastupiteľstvo. Práve poslanci navrhujú zmeny, ktoré požadujú investori veľakrát bez toho, aby ich posúdili odborníci.

„Alebo ak ich aj experti napríklad z radov útvaru hlavného architekta či pamiatkarov pripomienkujú, poslanci by ich mali brať do úvahy. Prax je však iná,“ konštatuje M. Pašková. Ak si podľa nej v danom území presadí priveľa subjektov rôzne záujmy, celkový obraz územia či mesta stráca na hodnote.

P. Kováčik sa domnieva, že mestá, ktoré majú útvary hlavného architekta, garantujú istý architektonický štýl. „Hlavné mesto takýto útvar, žiaľ, už takmer desať rokov nemá a je to v niektorých častiach mesta cítiť,“ konštatuje P. Kováčik. Na druhej strane pripúšťa, že starostovia dnes oveľa viac vnímajú potrebu územného plánu. „Už sa prestávajú pýtať, na čo im taký dokument vôbec je.“ V súčasnosti aj obce musia obstarávať územný plán od odborne spôsobilej osoby. Zatiaľ je na Slovensku vyškolených a preskúšaných 170 takýchto pracovníkov.

Nákladná investícia, ale šetrí peniaze

Rozpočet územného plánu v Bratislave, ktorý sa pripravuje takmer desať rokov, odhaduje vedenie mesta na niekoľko desiatok miliónov korún. Cena územného plánu pre menšiu obec je minimálne dvestotisíc korún. Väčšina starostov na územný plán nemá dostatok zdrojov.

Na otázku, či to nie je pre obce patová situácia, keďže majú mať plány všetky – nad 2 000 obyvateľov do konca budúceho roku, P. Kováčik reaguje: „Územný plán zvýhodňuje obec, ale aj investorov a stavebníkov. Existujúci územný plán šetrí peniaze, takže na tvorbu územného plánu by mohli prispieť.“

Podľa stavebného zákona je za financovanie územného plánu zodpovedná obec, no podnikateľ alebo investor môže prispieť alebo zaplatiť plnú úhradu.

„Nabádame však obce,“ podotýka M. Pašková, „aby boli opatrné, lebo niekto síce zaplatí územný plán aj v sume štyristotisíc korún, ale presadí záujmy, ktoré nemusia byť v súlade so záujmami obce.“

Zárukou nezávislosti územného plánu však môžu byť odborné stanoviská z radu štátnej ochrany prírody, pamiatkarov a podobne. „Ak sa akceptujú,“ prízvukuje M. Pašková.

Podľa informácií Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR môžu na územné plány prispieť aj európske fondy. Podmienkou mnohých žiadostí, ktoré predkladajú mestá a obce na príspevky z nich, sú existujúce rozvojové plány obcí a regiónu či hospodárske a sociálne programy. Územný plán je v takom prípade tým najlepším podkladom na ich vypracovanie.

V niektorých prípadoch musia mať územný plán aj obce s menej ako dvoma tisíckami obyvateľov. „Napríklad ak chce investor do obce zasadiť veľkú verejnoprospešnú stavbu – diaľnice, cesty alebo čistiarne odpadových vôd,“ pripomína P. Kováčik. Tieto územné plány však obvykle hradí investor.

Skúsenosti z Európy

Spôsob vypracovania územného plánu sa v európskych krajinách líši. Napríklad v Rakúsku majú aj jednotlivé oblasti rozdielny prístup. Podľa P. Kováčika je však Európa v územnom plánovaní oveľa ďalej. „Tam už prinajmenšom nikto nediskutuje o tom, či má mesto alebo obec mať územný plán alebo nie,“ hovorí.

Pre mestá to je podľa neho prirodzená potreba, ktorá dáva právnu istotu aj mestu, aj investorovi. Ak chce mesto o niečom rozhodovať, tak na základe nejakých informácií, podkladov, prípadne skúseností. „Je to ako s každým iným rozhodnutím. Ak sa človek rozhoduje na základe istých znalostí, vždy je tam väčšia šanca, že sa rozhodne správne,“ tvrdí P. Kováčik.

Mesto by malo pripravovať územie na taký rozvoj, aký v budúcnosti chce – nie náhodný. „Ak by aj naše mestá mali jasno, čo chcú robiť, podľa mňa dokážu prilákať aj viac investorov,“ poznamenáva P. Kováčik. Ak investor vie, do akého prostredia ide, má väčšiu istotu, menej sa obáva prípadných podnikateľských rizík. Kandidátske krajiny sa však v územnom plánovaní, podobne ako Slovensko, ešte stále hľadajú.

Územný plán v skratke

1. Územný plán je nástroj, ktorý vytvára predpoklady na trvalý súlad všetkých činností na území miest a obcí. Mal by zabezpečiť rozvoj funkcií bývania, výroby, občianskej vybavenosti, rekreácie s rešpektovaním kultúrnych a prírodných hodnôt v území.

2. Rozvoj všetkých činností v území by mal byť v územnom pláne navrhnutý na určité výhľadové obdobie tak, aby zabezpečil trvalo udržateľný rozvoj aj pre ďalšie generácie, aby sa šetrne využívali prírodné zdroje, aby sa dosiahla ekologická rovnováha, jednoducho, aby sme pre budúce generácie po sebe zanechali prostredie, v ktorom budú môcť aj naše vnúčence kvalitne a v zdravom prostredí žiť.

3. Územný plán sa navrhuje na obdobie pätnásť až dvadsať rokov. Obce sú povinné prehodnocovať aktuálnosť územného plánu najmenej každé štyri roky. V ňom sa určí, pre ktoré časti obce je potrebné vypracovať podrobný územný plán zóny. Ak sú podmienky umiestnenia stavieb určené územným plánom zóny, stavebný úrad môže pri povoľovaní stavieb od územného konania upustiť.

4. V územnom pláne sa vymedzí záväzná časť, ktorá sa vyhlási všeobecne záväzným nariadením a stáva sa tak zákonom na území obce. Záväzná časť obsahuje regulatívy územného rozvoja s jasne formulovanými podmienkami využitia územia pri umiestňovaní stavieb. Sú to regulatívy funkčné, priestorové, kompozičné, architektonické, kultúrnohistorické, krajinnoekologické, dopravné, technické.

5. V záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie sa vymedzujú verejnoprospešné stavby, pre ktoré je možné pozemky vyvlastniť a vlastnícke práva obmedziť. Sú to stavby vo verejnom záujme ako cesty, plynovody, vodovody, kanalizácia, čistiarne odpadových vôd a pod.

6. Dobrý územný plán môže vzniknúť len vtedy, ak sa tvorí za aktívnej spoluúčasti obyvateľov obce. Počas spracovania územného plánu má verejnosť možnosť niekoľkokrát aktívne vstupovať do procesu tvorby uplatňovaním svojich námietok a pripomienok. Ak však na úrade sedia ľudia, ktorí zo zásady neakceptujú oprávnené požiadavky verejnosti, môže sa stať, že územný plán bude výhodný len pre úzku skupinu ľudí a realizácia takéhoto plánu bude problematická. Ak sa predstavitelia obce bránia územnému plánu s jasne definovanými pravidlami, pravdepodobne im vyhovuje netransparentné „lovenie v mútnych vodách“.

7. Územný plán je verejný dokument, dokonca sa niekde vydáva knižne. U nás, žiaľ, právne vedomie občanov nie je na takej úrovni ako v zahraničí, sú obce a mestá, kde územný plán slúži len úzkej skupinke ľudí, ktorá využíva informácie napríklad na obchodovanie s pozemkami, územný plán sa často nachádza uložený v zatvorenej kancelárii a občan, investor si myslí, že to tak má byť.

Foto – Miro Nôta