Moskovský sektor výstavby obytných domov, ktorého objem podľa Russia Journal dosahuje 2,5 mld. USD ročne (120 mld. Sk), prežíva zlaté časy. Napriek neexistencii reálnej schémy úverového financovania výstavby cez hypotéku alebo stavebné sporenie ceny nových bytov v Moskve prudko stúpajú.

Mohutný dopyt

Podľa odhadu moskovskej radnice sektor výstavby, ovládaný bývalými štátnymi firmami, v minulom roku dodal na trh 3,8 milióna štvorcových metrov nových bytov, čo je takmer o 50 % viac, ako sa pôvodne očakávalo. Priemerná cena bytu za posledný rok vzrástla najmenej o 25 %, kým výrobné náklady sa výraznejšie nezvýšili. Pri výstavbe obytných domov podľa zástupcu šéfa odboru pre architektúru a výstavbu moskovskej radnice Michaila Balachina došlo vlani len k trojpercentnému nárastu cien vstupov.

Rýchly rast cien bytov je teda ťahaný výlučne vysokým dopytom. Keďže ekonomika sa spamätáva z následkov finančnej krízy z augusta 1998, čoraz viac ľudí si môže dovoliť byt v Moskve. Mnoho ľudí z celého Ruska pritom považuje kúpu nového bytu v hlavnom meste za rozumnú investíciu.

Potrebné úverové schémy

Moskovská radnica od roku 1996 v odvetví pôsobí aj priamo, cez vlastnú dcéru, ktorá sa čoraz viac orientuje na drahú výstavbu v centre mesta. Jej obrat v roku 2000 dosiahol 550 mil. USD (27 mld. Sk). Rovnako celé odvetvie sa preorientováva od veľkých projektov výstavby úplne nových sídlisk a štvrtí k výstavbe jednotlivých obytných domov na starších sídliskách.

Tieto sú zákazníkmi žiadanejšie, keďže ponúkajú rozvinutú infraštruktúru v oblasti dopravy a služieb. Zároveň je možné za takéto byty požadovať vyššie ceny. No ani takzvané lacné byty v nových štvrtiach je veľmi ťažké kúpiť za menej ako 900 USD (vyše 43-tisíc korún) za štvorcový meter holobytu.

Napriek tomu, že mesto Moskva stále prideľuje určité množstvo bytov štátnym zamestnancom, vojakom či policajtom, pre väčšinu ľudí jedinou možnosťou, ako sa dostať k bytu, je naakumulovať dostatok hotovostných finančných prostriedkov. Podľa expertov je v Rusku potrebné uviesť do života fungujúci model hypotekárneho úverovania. Brzdou je nedostatok lacných dlhodobých úverov.

Podľa šéfky oddelenia financovania bytovej výstavby Inštitútu urbanistickej ekonómie Natalie Pastuchovovej by „v presadení hypoték mali byť zainteresované najmä stavebné firmy, ktorým by takáto forma úverovania zabezpečila potrebné finančné zdroje“. Podľa N. Pastuchovovej je bežné, že stavebné firmy predávajú byty v ešte nedokončených objektoch a takto získané peniaze používajú na dostavbu objektu. Táto prax je bežná aj na Slovensku.

Existujúce hypotekárne úvery sú v Rusku úročené 15 % a na ich získanie je potrebné dokladovať vysokú úroveň oficiálneho príjmu, čo je v ruských reáliách veľký problém. Aj výborne zarábajúci ľudia totiž väčšinu príjmov inkasujú na čierno. N. Pastuchovová k tomu dodáva: „Pre banku je ťažké odhadnúť bonitu osoby, ktorej väčšina výplaty nefiguruje v účtovníctve.“

Hypotéky

Hypotekárne úvery určené na financovanie výstavby nových bytov boli v Rusku uvedené na trh len pred necelým rokom. Napriek tomu, že úvery fyzickým osobám nemajú v Rusku tradíciu, sú hypotéky podľa podpredsedu predstavenstva Investičnej bankovej korporácie Sergeja Ganďuka pre banky bezpečné, pretože sú pri nich zabezpečené proti všetkým potenciálnym rizikám. Podľa S. Ganďuka cítiť v oblasti výstavby bytov cez hypotéky rastúcu podporu stavebných firiem, ktoré si uvedomujú, že úspory obyvateľstva sú limitované.

Ďalším trendom v moskovskej bytovej výstavbe je klesajúci podiel zahraničného kapitálu. Zahraničné spoločnosti a investori sú aktívni v oblasti výstavby komerčných nehnuteľností, ale nikdy sa výrazne neangažovali v bytovej výstavbe. Domáce firmy sú totiž schopné pracovať pri nižších prevádzkových nákladoch, a preto vedia ponúknuť kupujúcim atraktívnejšie ceny.

Jeden z posledných zahraničných projektov v oblasti bývania – bytový dom postavený konzorciom švédskej spoločnosti Skanska a nemeckého Hochtiefu – nebol podľa realitných kancelárií veľmi úspešný. Podľa moskovskej realitnej kancelárie Real Estate House bol predaj bytov v tomto objekte problematický, čo viedlo k časovým prieťahom a finančným stratám.